Quarta-Feira, 17 de Setembro de 2014  
  Sylvia Romano - Artigos - Direito Civil - Contrato Preliminar
 
Contrato Preliminar
 

É aquele que tem por objeto concretizar um contrato futuro e definitivo. O começo do ajuste assegura a possibilidade de ultimá-lo no momento oportuno. Exemplo clássico de contrato preliminar é a promessa de compra e venda.

O contrato preliminar deve conter os requisitos do art. 104 do Código Civil, quais sejam, agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.

Além disso, o contrato preliminar deve conter os mesmos elementos essenciais ao contrato, isto é, preço, coisa e consentimento.

O contrato preliminar não é simples oferta ou proposta, e também não equivale às negociações preliminares.

O contrato preliminar é disciplinado pelo Código Civil nos arts. 462 e seguintes.

É a seguinte a disposição dos art. 463:

“Art. 463 Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.”

Assim, a lei civil aceita o contrato preliminar como o contrato inicial (pré-contrato), que exige a celebração do definitivo. Desde, porém, que do contrato preliminar não conste nenhuma cláusula de arrependimento e desde que tenha sido levado ao registro competente.

Com efeito, é imperativa a necessidade de registrar o contrato preliminar. Se o contrato preliminar não for levado a registro, o contrato definitivo não será exigível.

Observa-se que a cláusula de arrependimento é o direito assegurado às partes de não celebrar o contrato definitivo.

E como é fixado o prazo para que o outro contratante efetive o contrato definitivo? Através de notificação judicial ou extrajudicial.

Por outro lado, diz o art. 464 que “Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.”

Assim, é possível o suprimento judicial da vontade da parte inadimplente. A menos, como prescreve a lei, que a isto se oponha a natureza da obrigação. Se a natureza da obrigação se opuser à execução coativa, o contrato se resolve em perdas e danos.


Bibliografia:

- Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, volume 5, 34ª Edição, São Paulo, Ed. Saraiva, 2003.